Condo juristic person.. Important things that should not be overlooked

     วันนี้อยากจะมาเล่าถึงปัจจัยหนึ่งที่มองข้ามไม่ได้เลยเมื่อเลือกซื้อคอนโดนั่นก็คือ นิติบุคคลอาคารชุด หากเราต้องเข้าไปใช้ชีวิตเป็นชาวคอนโด ถามว่าทำไมเราถึงต้องสนใจและให้ความสำคัญกับเรื่องนี้กลุ่มนี้ เขามีหน้าที่อะไรบ้าง และเขาช่วยอะไรเราได้บ้าง ลองไปหาคำตอบกันครับ แต่ก่อนอื่น เรามาทำความรู้จักกับงานบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุดกันก่อนครับ ว่ามันคืออะไร?

     งานบริหารจัดการนิติบุคคลในอาคารชุดคืออะไร?
หากจะอธิบายแบบคร่าวๆ งานบริหารจัดการนิติบุคคลในอาคารชุด คือ งานที่กฎหมายกำหนดให้โครงการอาคารชุดทุกแห่งจะต้องมีหน่วยงานนี้เกิดขึ้น นับตั้งแต่วันที่มีการจดทะเบียนจัดตั้ง เพื่อให้ทรัพย์สินส่วนกลางได้รับการจัดการและดูแลรักษา ให้อยู่ในสภาพที่ดีปลอดภัย และสามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างคุ้มค่า รวมถึงดูแลความเป็นระเบียบเรียบร้อยภายในโครงการ เพื่อให้เกิดการอยู่อาศัยร่วมกันอย่างสงบสุข นอกจากนี้ นิติบุคคลในอาคารชุด ยังมีหน้าที่กำหนดนโยบาย ระเบียบการ วางแผน การจัดให้มีการดำเนินงานดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง ประเมินสภาพ และนำเสนอแผนการปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง จะเห็นได้ว่างานของนิติบุคลในอาคารชุดมีความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง เพราะเขาเหมือนคนกลาง เป็นตัวแทนของลูกบ้านหรือเจ้าของร่วมทุกคน ทีนี้ลองมาดูกันว่า หน้าที่หลักของเขา ทำอะไรกัน?

1.  ดูแลบริหารจัดการอาคารและพื้นที่ส่วนกลาง 
     อาคารและพื้นที่ส่วนกลางของคอนโด เป็นพื้นที่ที่มีการใช้งานร่วมกันของเจ้าของร่วมและผู้อยู่อาศัยทุกคน ได้แก่ โครงสร้างอาคาร ดาดฟ้า ผนังรอบอาคาร โถงทางเข้า โถงลิฟต์ ทางเดินประจำชั้นต่างๆ และสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งหมด  ซึ่งการดูแลเหล่านี้จะส่งผลต่อภาพลักษณ์ ความรู้สึก และความพึงพอใจของผู้อยู่อาศัย เพราะสภาพที่ดีของอาคารและพื้นที่ส่วนกลางจะมีผลโดยตรงต่อมูลค่าของอาคารชุด โครงการไหนได้รับการดูแลที่ดีย่อมส่งผลให้มูลค่าของอาคารเพิ่มขึ้นทั้งในแง่ของการซื้อขายและปล่อยเช่า

2. บำรุงรักษาระบบประกอบอาคาร 
     ระบบประกอบอาคารหลัก ได้แก่ ระบบน้ำดี, ระบบกำจัดน้ำเสีย, ระบบเตือนอัคคีภัย, ระบบลิฟต์, ระบบไฟฟ้า, ระบบไฟฟ้าส่องสว่าง, ระบบไฟฟ้าสำรอง เป็นต้น ทั้งหมดนี้ถือได้ว่าเป็นหัวใจหลักของคอนโด เพราะเป็นส่วนประกอบสำคัญที่ทำให้อาคารชุดใช้งานได้ มีผลโดยตรงต่อความสะดวกสบายและความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย ทั้งยังสะท้อนถึงภาพลักษณ์และประสิทธิภาพในการดูแลอาคารชุด หากไม่มีการดูแลรักษาระบบประกอบอาคารอย่างมีประสิทธิภาพและต่อเนื่อง อาจส่งผลให้เกิดการชำรุดเสียหายจนไม่สามารถใช้งานต่อได้ สุดท้ายก็จะส่งผลกระทบกับผู้พักอาศัยแน่นอน

3. ดูแลรักษาความปลอดภัย และการจัดการภัยอันตรายต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้น 
     งานดูแลรักษาความปลอดภัยในอาคารชุด มีมากมายหลายเรื่องที่นิติบุคลต้องจัดการ เช่น การควบคุมการเข้า-ออกพื้นที่ในอาคารชุด, การควบคุมการใช้พื้นที่ในอาคาร, การรักษาการณ์และตรวจตราสอดส่อง, รวมถึงการรับมือกับเหตุการณ์ฉุกเฉินที่อาจเกิดขึ้น เช่น การเจ็บป่วยฉุกเฉิน, การทะเลาะวิวาท, อุบัติเหตุ, การเกิดโรคระบาด, และการเกิดภัยธรรมชาติ (แผ่นดินไหว, น้ำท่วม, พายุ) เป็นต้น เพราะเหตุเหล่านี้มีลักษณะการเกิดแบบไม่สามารถคาดการณ์ได้ การรับมือจึงต้องเป็นไปในลักษณะเพื่อบรรเทาความเสียหายที่จะเกิดขึ้น และเร่งด่วน

     ตัวอย่างการเกิดอัคคีภัยหรือไฟไหม้ ถือเป็นอีกเรื่องที่สำคัญยิ่ง เพราะความเสียหายที่เกิดขึ้นนั้น ส่งผลกระทบที่รุนแรง สร้างความสูญเสียทั้งทรัพย์สินและชีวิตของผู้คน นิติบุคคลในอาคารชุดจึงต้องมีแผนงานและวิธีการที่ปฏิบัติอย่างถูกต้อง รวดเร็ว และใช้ได้จริง ความปลอดภัย ถือเป็นงานหัวใจหลักที่นิติบุคคลในอาคารชุดจะต้องบริหารจัดการให้ดีที่สุด ต้องมีขั้นตอนการปฏิบัติงาน มาตรฐาน และการควบคุมที่ประสิทธิภาพและมีความเหมาะสม รวมถึงการให้ความรู้ความเข้าใจ และสร้างความตื่นตัวในให้กับเจ้าหน้าที่ของตนและผู้พักอาศัยเป็นสำคัญ

4. ดูแลรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในโครงการ 
     สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง เช่น คลับเฮ้าส์, ล๊อบบี้, สระว่ายน้ำ, ห้องฟิตเนส, สนามหญ้า, สนามเด็กเล่น ห้องสันทนาการ ฯลฯ ถือเป็นพื้นที่แห่งความสุขของผู้อยู่อาศัย เป็นพื้นที่เพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ ใช้ออกกำลังกาย ทำกิจกรรมพบปะสังสรรค์กัน เรียกได้ว่าเป็นพื้นที่ที่มีผลต่อคุณภาพชีวิตและความเป็นอยู่ที่ดีของทุกคนในคอนโดเลยก็ว่าได้ การดูแลรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้ให้อยู่ในสภาพที่ดี สามารถใช้งานได้ ถือเป็นเรื่องที่นิติบุคคลในอาคารชุดต้องใส่ใจ ดูแลให้ดี ไม่ให้ถูกทิ้งร้าง จนกลายเป็นภาระต้นทุนที่ไม่จำเป็น ในทางกลับกัน มันจะยิ่งส่งผลให้มูลค่าของห้องชุดและอาคารยังคงอยู่หรืออาจสูงขึ้นได้ในอนาคต

5. ดูแลบริเวณโดยรอบอาคารชุด 
     ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่ มักออกแบบและตกแต่งพื้นที่บริเวณโดยรอบอาคาร ให้เป็นพื้นที่สีเขียว ดูแล้วสวยงาน โดดเด่นน่าสนใจ มีการใส่สิ่งของและก่อสร้างสิ่งต่างๆ เช่น น้ำตก น้ำพุ สระน้ำ รูปปั้น โคมไฟ สวน ต้นไม้ เป็นต้น ทั้งนี้เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่งดงาม รวมทั้งเป็นองค์ประกอบที่ช่วยส่งเสริมให้คอนโดมีเอกลักษณ์ที่โดดเด่น สวยงาม สามารถสัมผัสได้ตั้งแต่เข้ามาในโครงการ บริเวณโดยรอบอาคารนี้จึงเป็นสิ่งที่สะท้อนภาพลักษณ์ของคอนโด รวมไปถึงการบ่งบอกถึงไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยเป็นอย่างดี การดูแลในส่วนนี้จึงต้องมีความพิถีพิถันเช่นกัน เพราะเป็นเหมือนหน้าตาของโครงการเช่นกัน

6. การจัดการขยะ เพื่อให้เกิดความเรียบร้อย ถูกสุขลักษณะ และสุขอนามัย 
     การจัดการขยะเป็นงานที่ต้องดำเนินการอย่างเป็นระบบ วางแผนให้ครอบคลุมตั้งแต่แรกจนจบ เช่น การกำหนดขยะที่จะนำมาทิ้ง, ภาชนะที่จะใช้ในการบรรจุขยะ, การกำหนดจุดทิ้ง, การรวบรวม/การคัดแยก, และการขนขยะออกไปนอกพื้นที่ เป็นต้น นิติบุคคลต้องทำหน้าที่ดูแลระบบนี้ ให้มีกระบวนการจัดการที่ดี รวมถึงการประสานงานร่วมกับหน่วยงานท้องถิ่นหรือหน่วยงานราชการให้เกิดความเรียบร้อย ให้ถูกสุขลักษณะและสุขอนามัย และปลอดภัยจากไร้กังวล

7. การจัดการและดูแลรักษาที่จอดรถ เพื่อไม่ให้เกิดอันตราย หรือเกิดความขัดแย้งระหว่างผู้พักอาศัย
     ที่จอดรถ เป็นสิ่งอำนวยความสะดวกขั้นพื้นฐานที่ทุกคอนโดต้องจัดให้มี ทั้งเพื่อสำหรับผู้อยู่อาศัยและผู้ที่มาติดต่อ ที่จอดรถในคอนโดโดยทั่วไปอาจมีจำนวนน้อยกว่าจำนวนห้องชุด จึงทำให้มีความจำเป็นที่จะต้องมีการจัดระเบียบการใช้ให้ดี เพื่อไม่ให้เกิดการกระทบกระทั่ง ขีดขวาง อันตราย หรือก่อให้เกิดการขัดแย้งของผู้พักอาศัยได้ นอกจากนี้พื้นที่จอดรถ ต้องได้รับการดูแลรักษาให้อยู่ในสภาพที่ดีและมีความปลอดภัยอย่างตลอดเวลาอีกด้วย

     จากที่กล่าวมานี้ เป็นเพียงส่วนหนึ่งในหน้าที่ทั้งหมดของนิติบุคคล แต่ยังมีรายละเอียดที่สำคัญไม่แพ้กัน ไม่ว่าจะเป็นการจัดการเรื่องค่าใช้จ่าย, ค่าส่วนกลาง, เงินกองทุน, งบประมาณ, การทำประกันภัย, การจัดประชุมที่สำคัญๆ รวมไปถึงการเสริมสร้างความสัมพันธ์ที่ดีระหว่างลูกบ้านในโครงการเพื่อให้เกิดสายสัมพันธ์ที่ดีในชุมชน ให้ลูกบ้านทุกคนมีความสุขในการอยู่อาศัย รวมไปถึงสังคมและชุมชมโดยรอบ รู้อย่างนี้แล้ว การจะเลือกซื้อคอนโดสักที่หนึ่ง นิติบุคคลจึงมีผลอย่างมากในการดูแลรักษาให้คอนโดนั้นๆอยู่ในสภาพที่ดี ส่งผลให้ปล่อยเช่าก็ได้ราคาที่ดี ปล่อยเช่าได้ง่าย เมื่อต้องการขายราคาก็ไม่ตกนั่นเอง

บทความโดย : คุณปพณ ลิ้นสุวรรณ
Head of Customer Service
บริษัท เดอะ บางกอก เรซิเดนท์ 88 จำกัด

📍𝗦𝗔𝗟𝗘 𝗢𝗙𝗙 𝗨𝗣 𝗧𝗢 𝟱𝟬%
𝗕𝗥 𝗔𝗚𝗘𝗡𝗧 จัดให้ช้อป 𝙊𝙉𝙇𝙄𝙉𝙀 แบบจุกๆ
กับคอนโดทำเลดี 4 ย่านสุดฮอต

✊️ ช้าหมดอด ต้องรีบจอง! ✊️

✅ 𝐒𝐮𝐤𝐡𝐮𝐦𝐯𝐢𝐭
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/3ny5Qc6

✅ 𝐒𝐚𝐭𝐡𝐨𝐫𝐧
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/34FkqWk

✅ 𝐏𝐡𝐚𝐲𝐚𝐭𝐡𝐚𝐢
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/2GDkdLi

✅ รัชดา
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/3d9x17Y

📍 เงื่อนไขเป็นไปตามที่บริษัทกำหนด

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม

☎️ Call 1319
LINE@: http://line.me/ti/p/%40bkkresidence
Facebook: https://www.facebook.com/TheBangkokResidence
Instagram: https://www.instagram.com/thebangkokresidence/